一．标的位置
标的（百乐酒店）房地产位于北京市蒲黄榆路36号（北京市主干道），地理位置优越，地处南二环与南三环之间，周边有十多条公交线路和即将开通的地铁五号线，距地铁五号线方庄站不到200米，交通十分便利。
二．标的面积简况
该标的土地证面积8484平方米，于2003年7月办理了新的《国有土地使用证》，土地用途为餐饮旅馆业用地；土地使用年限为2034年12月22日，《房屋所有权证》登记建筑面积为15466.9平方米，其中主楼七层，另设有2000余平方米的停车场。
三．标的产权文件
1．《中华人民共和国国有土地使用证》，编号：丰国用（2003转）字第000506号
2．《中华人民共和国房屋所有权证》，编号：京房权证丰股字第00529号
3．《北京市规划委员会规划意见书（A类）》，编号：2003规意字1623号
4．《关于百乐酒店翻扩建工程项目建议书的批复》，编号：丰计投资字[2004]2号
5．《北京市城市建设档案馆查询城市建设工程管理档案证明》，编号：2004-61
四．投资分析
原百乐酒店在二十世纪九十年代曾是北京较有名气的三星级涉外酒店，北京市新老地图都有其酒店标识。是北京市中心区域不可多得的地块，适合作外埠驻京的办事机构，集团公司总部，写字楼或酒店餐饮业等。
从该标的所处的区域来说，其目前的价格是较低的，即使把地上附属15000余平方米房产的价值忽略不算，平均每平方米地价也只有12900元，与本市综合条件相近的其它地块相比较，其地价水平也是很低的（详见附表）。仅从买地的角度考虑，就已经是一个很不错的选择。由于该地块所处的地理位置优越，且四边临路，土地形状方方正正，可开发利用价值相对较高，若对其进行投资建设，回报将是相当可观的，而投资的形式可从以下三个方面加以考虑：
一、从投资餐饮酒店业的角度来看，可按三星级以上酒店标准进行翻新扩建改造。由于近年来国家在房地产建设中严格控制对新建高级酒店的立项审批，使得在一定程度上对酒店市场的健康发展起到了积极作用。而目前的业主北京中金百乐投资有限公司自接手百乐酒店后，已拆除了锅炉房并着手制定了改造方案，按照批准的设计方案，改造后可新增建筑面积7000多平方米，总建筑面积将达到23000多平方米，其中客房约8000平方米，餐饮用房2800平方米，娱乐用房4200平方米，商业配套用房3000平方米，办公用房2000平方米，设备和辅助用房3000平方米。改造完成后，客房总数将达到300间，预计年客房销售收入和其它租金收入可达4000万元以上，净利润超过1500万元。
二、从投资集团总部的角度来看，标的所在城区是丰台区最靠近市中心的区域，距朝阳区的CBD商务区仅有五公里左右。而标的自身所拥有的房产以及用于改、扩建的可利用土地及充足的停车空间都是设立企业总部的理想条件。另外，随着大型企业总部的迁入及自身功能的完善，投资价值及增值空间将会凸显。
三、从重新开发的角度来看，鉴于标的所在的方庄地区已没有可开发的地块，而该地块临蒲黄榆路宽为101米，临群星路宽为84米，如果拆除原建筑改为商业写字楼，将具有巨大的市场潜力。按照北京市规划局的要求，建设公寓或商业写字楼，容积率可以达到5.6，如果按照容积率5.6、密度50%、地上10层、地下2层计算，建筑面积可达48000平方米。地下可设停车场、设备层，地上1、2层为商业用房，3—10层为写字楼，保守估计每年租金等收入可达6000万元；如果销售商业写字楼，每平方米按8000元计算，减去投入2.5亿元的资本，至少有1亿元的利润（一楼商铺高于8000元每平方米部分未计）。
提示有意竞买客户注意：虽然投资该标的将会取得较大的回报，但有一些因素的影响也是需要注意的。如该标的土地的剩余使用年限为30年，这将对土地使用期内标的的回报率产生一定的负面影响；另外，该标的房产原为酒店设计，若改作企业总部或写字楼使用，将要对其进行较大的改动甚至部分拆除重建，而这必将加大对该标的资金投入。而若对标的所在地块进行重新开发，根据新增建设规模的大小改变而增加的市政配套增容等费用也是需要加以考虑的。 |
